Недвижимость в Австралии Формирование Цены на рынке
“Недвижимость в Австралии Формирование Цены на рынке” это статья о формировании цены на рынке недвижимости Австралии. В ней описывается то как именно формируется цена на любой обьект недвижимости в стране. Информация этой статьи одинаково подходит для Москвы и для Голд Коста в Австралии. Для удобства в статье много примеров и описанных реакций рынка недвижимости. Для наглядности ниже вы найдете три видео показывающие обьекты недвижимости.
Понятите «рынок недвижимости» совокупное определение которое вмещает в себя понимание того что есть обьекты недвижимости и есть покупатели. Закономерны следующее поведение рынка: Большое количество обьектов недвижимости ведет к снижению цены тогда как большое количество покупателей приводит к повышению цены на обьекты.
Недвижимость в Австралии Формирование Цены на рынке – факторы.
В Австралии 7% населения находятся в состоянии какого либо действия связанного с недвижимостью в любой взятый год. То есть это может быть покупка, продажа, переоформление, или перефинансирование.
Принято думать о том что идеальный рынок можно сравнить с биржей. В какой то мере такое сравнение верно если мы заведомо ограничеваем себя говоря только о покупателях и предложениях. То есть наличие обоих формирует рынок.
Давайте расморим как работает рынок. К примеру у нас есть 1000 долларов и мы хотим ее продать на бирже – взамен мы можем приобрести рубли, валюту других государств или товары к примеру нефть. Если мы хотим слишком мгного то желающих заключать с нами сделки уменьшается. Просто верно? Как следствие ценность нашей 1000 долларов уменьшается или наоборот при большом количестве желающих увеличивается и мы можем купить больше нефти.
Теперь все то же самое но о недвижимости. Представьте себе квартиру с видом на Кремль – надеюсь вы будете согласны с тем что количество желающих иметь такую квартиру будет исчислятся в сотнях миллионах людей? При этом иностранцы( не Россияне) так же будут иметь желание приобрести эту квартиру. Возможно пример с квартирой не самый удачный и должен быть заменен на дом с видом на Опера Хаус в Сиднее. То есть единственное что нам осталось выяснить это цена по которой мы можем продать этот дом.
Стоит заметить – обьявления о продаже с ценой не являются рынком. Это всего лишь стоимость предложений. Иными словами – за данный дом или квартиру владелец хочет получить столько то. Это только желание продавца. Вот то что предложит покупатель будет реакцией рынка на данный обьект.
Исторический подход как способ формирования цены.
В Австралии самый простой и достаточно надежный способ оценки основан на историческом подходе. Вся информация о суммах продаж в Австралии является публичной – то есть узнать за сколько был продан или куплен тот или иной дом или квартира не составляет труда. В моей работе я использую Pricefinder как инструмент который помогает мне знать все то что мне важно для работы с недвижимостью.
Исторический способ идеален при стабильном рынке. То есть сравнительно одинаковая недвижимость в этом районе Голд Коста продовалась вот за такую сумму.
К примеру 4х спальневый дом с двумя ванными комнатами расположенный на 800 метровом участке стоит $600,000. Конечно цена может варьироваться +/- 10% за счет состояния или комплектующих – но в целом все достаточно просто – “сравнительно”согласно исторических показателей.
Поведенческий фактор – влияние покупателей на рынок недвижимости.
При активном рынке каждый следующий подобный дом будет продан дороже предидущего и при стагнации (кризисе) каждый следующий будет продан дешевле до того как не будет достигнуто дно рынка. Дно рынка это когда владельцы предпочитают держать и не продовать.
Для того что обсудить формирование цены на каждый отдельный дом давайте вернемся к примеру с биржей. Формирование цены основано на желании одного индивидума произвести обмен денежной массы на недвижимость другого.
Есть цена спроса в нашем примере с нефтью и долларами. На бирже есть продавцы товара готовые продать этот товар (нефть) по $1,000 – это цена предложения; есть покупатели, готовые купить этот товар (нефть) по $800 – это цена спроса. Последняя сделка по продаже нефти прошла по $900 за лот то есть именно это будет той серединой на которую продавец готов согласится, а покупатель поднятся в ввиду отсутствия других предложений. То есть в данном примеру это и есть рыночная цена.
Сбор предложений как способ определения цены.
Излюбленная фраза Австралийских риэлторов “Expression of Interest”(Сбор предложений о цене) как правило говорит о том что владелец имеет нереалистичные ожидание цены и самый простой способ показать ему или ей реакцию рынка на обьект это принести поступившие предложения. Иными словами дать возможность покупателям предложить сумму которую они готовы оплатить за данный обьект. То есть данные предложения будут символизировать цену которую « его величество рынок» готов предложить за обект.
Такой способ сбора информации долгий и как правило не всегда позволяет себя использовать. В особенности не актуален для районов с малым спросом – данный способ практически не подходит.
Более правильно соглосовать сетку снижения цены с продавцом выставляя недвижимость на рынок с заранее сознательно завышенной стоимостью. Альтернативно можно использовать сетку повышения цены – такой способ дает больше активности по обьекту но требует больше работы от агента.
Реакции рынка.
Теперь давайте поговорим о реакции рынка.
На Голд Кост (и не только) в зависимости от типа недвижимости есть несколько способов реакции рынка.
Звонки риэлтору – как правило происходит это крайне редко. Причина проста – недвижимость и ее покупка имеет большое эмоциональное влияние- людям необходимо видеть и чувствовать. В Австралии люди предпочитают посещение обьекта.
Просмотры или как это обычно называется “Open Home” – является лучшим способом оценки интереса к обьекту потенциальными покупателями. “Open Home” назначается агентом и обьект доступен абсолютно для всех- потенциальные покупатели смотрят данный дом или квартиру. Большое количество пришедших говорит о повышенном интересе.
Говоря о типах недвижимости – к примеру квартиры часто приобретаются инвесторами- таким покупателям нужны только цифры – то есть считаемая и понимаемая прибыль. Такая недвижимость зачастую покупается даже не проверив ее физически. Часто с помощью интернета, видео и видео звонков. К слову вот здесь вы можете прочесть о нашем сервисе по управлению вашей недвижимости.
Дома и квартиры для личного использования – это как правило те обьекты которые покупаются после персональной проверки обьекта.
Реакция рынка как способ определения цены.
1) Есть “цена” то есть есть обьект с заявленной стоимостью – но нет просмотров обьекта –это означает только то что потенциальные покупатели не видят выгоды от покупки.
На рынке недвижимости – все хотят выйграть – одни дороже продать другие дешевле купить. То есть на данный обьект – смотрят о с помощью сайтов по продаже недвижимости но не посещают обьект – иными словами ни кто не хочет тратить на просмотр свое время ввиду высокой цены.
2) Есть “цена” и есть просмотры но нет предложений – это как правило говорит о том что цена завышена и находится на верхнем пределе. Иными словами – есть покупатели но они не готовы платить столько сколько вы спрашиваете и как следствие ни кто не хочет вступать в переговоры.
3) “Рынок” – наличие интереса выраженное в предложениях. Есть цена, есть просмотры и есть несколько предложений с контрактными условиями. К примеру излюбленные в Австралии контрактные условия это финансовые – то есть подтверждение того что банк покупателя даст деньги на данный дом и второе это проверка здания строителем на предмет качественной посторойки. В случае с квартирой может быть названа проверка состояния дел “Body Corporate”.
4) Высокая активность рынка. Есть цена, есть просмотры и есть несколько предложений без условий- иными словами есть несколько покупателей готовых данный обект купить выложив наличные прямо сегодня. Это говорит о том что на рынке есть несколько (или всего один) покупатель готовый оплатить сделку сразу. Для продавца это ОДНОЗНАЧНО говорит о том что данная цена “НИЗКАЯ” и опытный риэлтор обязательно порекомендует поднять стоимость.
Тендер как способ определения цены на обьект.
Следующий способ формирования цены о котором хотелось бы упоминуть это “Тендер”. При “тендере” – агент проводит рекламную компанию с целью сбора предложений которые принимаются в закрытых конвертах. В условный день и час – конверты открываются и самый выгодный для продовца выбирается для заключения сделки. При недостижении желаемой цены – владелец может отказаться заключать сделку не приняв предложения.
Аукцион как способ оценки и продажи недвижимости.
Пожалуй самый быстрый и надежный способ продажи недвижимоти это аукцион. В Австралии могут проводить аукцион только сертифицированные для этого агенты. В большинстве случаев агент который занимается маркетингом обьекта и аукционер это разные люди.
К примеру агент проводит рекламную компанию с целью выявить заинтересованность на рынке к данному обьекту. В условный час проходит аукцион на котором учавствуют все те кто заявил об участии в аукционе. К слову может участвовать любой кто пришел и купить может любой кто предложит максимальную стоимость. Заявки на участие в аукционе скорее просто служат инструментом понимания спроса.
Если обьект недвижимости не достиг зарезервированной цены и не был продан – дом как правило уходит на обычный рынок. Опять же вывод: – данный дом или квартра не достигли ожидаемой цены- следовательно владелец имел слишком амбициозные ценовые ожидания.
С точки зрения покупателя покупать дом не проданный на аукционе – очень удобно. Причина удобства в том что после аукциона наш собственник понимает то что цена на данном временном срезе завышена. Как следствие если собственник нуждается в продаже – он или она уже будут расматривать более низкие ценовые предложения которые вероятно не рассматривались до аукциона. В какой то степени такая ситуация “отрезвляет” собственника.
Недвижимость в Австралии Формирование Цены на рынке видео для примеров.
Для вашего удобства ниже вы найдете три видео.
Дом за $420,000
1) Данный дом изначально рекламировался за $420,000 В нем три спасльни, две ванных комнаты и ангар на 6-8 автомобилей и по моему 700 метров земли. Мы сумели найти покупателя предложившего $380,000 через 6 месяцев с момента выхода на рынок. Продавец не согласился. Спустя еще 6 месяцев мы сумели найти другого покупателя предложившего $365,000 Владелец опять не согласился. На этот дом в течении года пришло несколько сотен покупателей. Все они были заинтересованы в покупке дома с ангаром но цена которую хотел владелец была не реалистична. Данный дом очень привлекателен для инвесторов или владельцам у которых есть потребность в большом ангаре.
Дом за $600,000
2) Данный дом вышел на рынок за $600,000 за три недели поступил только один звонок. Было принято решение снизить стоимость до $550,000 В этом доме 4 спальни, 2 ванные комнаты, гараж на 2 авто и около 600 метров земли. В течении 3 месяцев на данный дом не пришел ни один посетитель. Вывод – дорого. Как минимум дорого для данного района.
Дом за $580,000 Плюс
3) Данный дом 4 спальни, 3 ванные комнаты, гараж на 2 авто и 1 гектар (10,000метров) земли. Дом вышел на рынок за $600,000 За первые 2 недели поступили: Один емайл с предложением о покупки за $540,000 на что владельцами было отказано. Следующее предложение $550,000 – при этом покупатель не видел дом, опять отказ. Несколько пар пришедших посмотреть дм. Беседа с соседом о цене. Еще один звонок для согласования визита. Владелец не мотивирован к продаже следовательно ни одно из предложений не было принято.
В заключении
Вывод который я бы хотел что бы вы сделали такой – покупатели реагируют предложением о покупке. Если нет предложений – значит данная цена завышена. Ожидать то что кто то придет и даст меньше не стоит – возможно ни кто не придет.
То же самое говорит количество дней на продаже. Большее количество дней на рцнке говорит о завышенной цене.
Настоятельно рекомендую иметь собственного агента по недвижимости.
В Австралии в большинстве случев услуги агента оплачиваются только продавцом. Исключение может состовлять покупка недвижимости для инвестиций – в таком случае покупателю может быть предложена сумма к оплате.
Помощь вашего агента при покупке заключатся в том что он или она сумеет вам найти то что нужно и это будет недорого. При этом вам данная услуга как говорилось выше ни чего не будет вам стоить так как работу агента оплачивает продавец. Вам же это принесет только пользу и выгоду.
При продаже – основное преимущество маркетинг, прикладные знания и способность к переговорам. То есть используя услуги опытного агента вы можете быть уверены в том что ваша недвижимость будет продана максимально дорого и быстро. Вот здесь вы можете узнать о нашем исключительном для рынка Австралии предложении “Оплатим Все Рекламные Расходы по Продаже Вашей Недвижимости“.